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建设成本包括哪些(项目建设成本)

发布者:李楠林
导读小编在之前一篇文章写过,详细分解了一个楼盘每平方米的建设成本,豪宅与刚需房无非就是差个千把块钱,成本就是四五千,那些均价两三万的房子,凭啥卖那么贵,政府不管管吗?在不了解房子成本前,小编也是这么认为,

小编在之前一篇文章写过,详细分解了一个楼盘每平方米的建设成本豪宅与刚需房无非就是差个千把块钱,成本就是四五千,那些均价两三万的房子,凭啥卖那么贵,政府不管管吗?

在不了解房子成本前,小编也是这么认为,开发商肯定是赚满盆了,奸商暴利,可经过这么些年,我对房价的构成要素进行了详细分析,也渐渐懂得了高房价的最初始原因,怪不了开发商,也怪不了政府。

说到一个区域的房价,我们要从原始土地聊起。首先政府对于商住用地,必须进行招拍挂,意思就是土地公开拍卖。那么拍卖之前要看这个土地的原有建筑是什么,我们拿城市里常见的拆迁房来说,城中村是城市建设中必然需要拆改的地方。

例如福州的王庄社区,假设100亩(约6万平米)的城中村需要拆除,在这6万平米的城中村中密密麻麻都是三四层的房子,那么6万平米的土地面积上可能就有15万平方的建筑物需要拆迁,要拆迁就要拆迁补偿,要么异地安置,要么货币补偿。

无论选择什么方式补偿,差不多都相当于市面上普通商品房价格的6折,假设这个区域商品房售价两万五,那么赔偿价就要一万五,这一万五乘以城中村的建筑面积,前文说过是15万平米,得到22.5亿,这就是政府的成本。好了,政府赔偿完成后,进行拆迁,平整场地,然后进行土地拍卖。

开发商拍卖土地时会计算成本,就是所谓的楼面价,楼面价是根据土地价格乘以容积率计算出来的,假设这6万平米的土地面积,容积率为3.0,那就是可以建设18万平米的商品房。土地价格除以18万平方米就得出楼面价。

那么这时候政府得把拆迁的成本22.5亿除以18万平米。得出的价格就是土拍的成本价,一万两千五。也就是说土拍时楼面价不能低于一万两千五,不然政府就等于亏本,我们可想而知,政府怎么能做亏本生意,那样的话,哪还有钱进行基础建设啊。

所以土地拍卖的楼面价都超过成本,假设土地拍卖按照政府利润三千元算的话,一万五千五楼面价,在土拍时由于开发商竞投,楼面价拍到一万七以上是很正常的,假设拍到一万八每平的楼面价

一万八的楼面地价,加上开发成本五千,再加上各种税费,等于整个开发成本就要达到两万五左右了,那么开发商总不能白干不挣钱吧,按照两千计算,房价就要达到两万七了,看到这里你们就明白房价到底怎么构成的,也就明白房价上涨的原由了。说实话,小编最羡慕拆迁户。躺赢!