要理解法律，特别是要理解法律的缺陷

——边沁

实践中发包人未经竣工验收而径直使用建设工程的现象较为常见，法院在面对此类问题时多引用《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第十四条来解决纠纷。但在相关案件中，对于“擅自使用”的判断以及法律后果的认定，实务中法院裁判观点不一，争论不断。

本期，我们选取了一则最高法院典型案例，就司法实务中相关问题进行分析研究。下文，我们将予以分享，希望对您有所启发。

案情简介

一、2012年12月，馨怡公司（发包人）与广厦公司（承包人）签订《御景上城工程施工合同》，约定由广厦公司对凯里市北京东路御景上城项目的商住楼12栋进行施工。

二、2013年5月，广厦公司御景上城工程项目部与馨怡公司协商，由于馨怡公司迟迟未提供工程图纸，导致无法正常施工，馨怡公司同意对施工单位此部分损失作一定经济补偿。

三、后由于工程款及相关补偿迟迟未兑付，广厦公司凯里项目部在施工上因资金的原因无法再正常施工，馨怡公司将案涉工程外墙漆、消防工程发包给案外人进行施工。广厦公司向法院提起诉讼主张工程款及补偿款等。

四、最高法院认为，广厦公司承建的涉案工程虽未经竣工验收，但馨怡公司已将涉案工程交付部分业主使用，按照相关司法解释的规定，应认定广厦公司承建的涉案工程质量合格，广厦公司主张建设工程价款优先受偿权符合建设工程须质量合格的前提条件。

核心观点

在发包人擅自使用未经竣工验收的建筑工程的情形下，推定所使用工程质量合格，发包人需按照合同约定履行支付工程款的义务，但承包人保修责任并不会因发包人擅自使用而免除。

实务分析

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（以下称“解释”）第十四条规定了“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，人民法院不予支持；”何为“擅自使用”,实务中理解如下：第一种观点认为，发包人未经承包方同意提前使用建筑工程即为擅自使用；第二种观点认为，只要是在竣工之前发包人占有、控制了建筑工程就构成“擅自使用”，以发包人的客观行为作为判断标准。

“擅自使用”中的“擅自”，多指发包方本身有过错，而承包人无过错的情形。发包人在工程竣工之前以使用的目的占有建筑工程，且未与承包人进行事前约定；“使用”则是指按照建筑物的功能或者合同约定的目的来使用，不包括临时性的占用和不按建筑物功能的利用。因此，第二种观点更为恰当。通过检索发现，实务中发包人被认定为擅自使用的常见情形为发包人在工程竣工验收前实际使用，包括但不限于将建筑工程转移占有、案涉工程房屋出售、对案涉工程标的物进行挂牌、存放物品等实际管理等。

实务中一旦认定发包人擅自使用未竣工工程的，势必会对发、承包人责任承担产生重大的影响。第一，该建设工程会被推定为质量合格，对于质量合格的工程，发包人需承担支付工程款的义务。并且结合《解释一》第九条第三款规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期”，工程竣工日期的确定，对是否存在违约、工程款结算起点、利息计算等方面均存在影响。第二，承包人的工程质量责任（除主体工程外）被免除，但保修责任不被免除，同时承包人的保修期开始起算。

综上，发包人未经竣工验收，擅自使用建设工程的行为，仅能推定工程质量合格，发包人需按照合同约定向承包人支付工程价款，建设工程虽提前进入质保期，但并不应该免除承包人工程质量保修义务。

律师建议

组织竣工验收是发包人的法定义务，发包人在承包人提出验收申请后，应及时配合承包人，积极组织监理单位、设计单位等进行验收工作。同时，根据法律要求，将验收合格的报告报送公安消防、环保等部门，待其出具认可文件后报送建设行政主管部门备案。

由于地基基础工程和主体结构出现质量问题可能会严重地威胁到人身和财产安全，所以无论发包人是否擅自使用，只要建设工程地基基础工程或主体结构在合理的使用寿命内发生了质量问题，承包人仍需要承担工程质量保证义务。

类案参考

案例一 最高人民法院在审理三联公司、兰石公司建设工程施工合同纠纷[（2021）最高法民申4526号]一案中认为，关于三联公司向兰石公司支付工程款的条件是否成就的问题。1.三联公司与兰石公司签订《总承包合同》后，工程按合同约定进行了施工，三联公司已接收案涉工程。该工程已经投入使用，三联公司因占有使用工程而受益，故兰石公司向三联公司主张工程款，并无不当。三联公司要求解除合同，且拒绝支付工程款的意见，无事实及法律依据。2.三联公司认为兰石公司未开具发票、未提供竣工资料，故其不应支付工程款。建设工程施工合同中，承包人的主要合同义务是对工程进行施工并按时交付工程；发包人的主要合同义务是按时支付工程款。本案中，双方虽对开具发票进行了约定（提供竣工资料的时间未作明确约定），但相较于主要合同义务，开具发票、提供竣工资料仅为附随义务，三联公司以开具发票、提供竣工资料的附随义务对抗支付工程款的主要义务，有失公平。3.结合《建工合同司法解释》第十三条的规定可知，在工程未经竣工验收的情况下，三联公司擅自使用工程，且其原审提交的证据不能证明案涉工程主体结构存在质量问题，故三联公司以工程质量问题为由主张权利，不应予以支持。

案例二 最高人民法院在审理甘肃古典公司、广州市水电建设工程有限公司建设工程施工合同纠纷[（2018）最高法民申2584号]一案中认为，古典公司主张长洲公司在建设工程竣工验收前擅自使用，长洲公司不得再对工程质量问题主张权利。但实际上古典公司、金源公司向长洲公司移交的并非施工完成的工程，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。”案涉工程在移交时尚未完成，不具备竣工验收的前提，不属于上述司法解释规定的情形。已生效的（2012）桂民二终字第39号民事判决只认定案涉工程已实际移交，应当支付相应工程款，没有认定工程质量合格。而据山东水利工程司法鉴定中心出具的司法鉴定意见书、广西防汛抗旱指挥部办公室桂防指办发布（2008）8号文件及其附件等载明，案涉工程存在混凝土强度不合格，施工没有严格按照施工规范导致安全隐患。原判决据此认定案涉工程存在质量问题证据充分，符合事实。古典公司的申请再审理由不能成立。

案例三 最高人民法院在审理青岛三利集团有限公司、北京弘高建筑装饰设计工程有限公司建设工程合同纠纷[（2018）最高法民终729号]一案中认为，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条规定：“利息从应付工程价款之日计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：（一）建设工程已实际交付的，为交付之日；（二）建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；（三）建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日”。本案中，涉案工程虽未完成整体竣工验收，但已由三利公司实际占有使用，一审法院以三利公司占有使用涉案工程之日作为工程实际竣工及交付之日，并认定该日期为三利公司应付工程价款的时间，并结合双方在施工合同第六条第3款中的约定，认定此日期为逾期付款违约金的起算时间，符合法律规定，本院予以维持。三利公司主张因双方未对工程进行结算，应当自起诉之日起计算逾期付款违约金，依据不足，本院不予支持。

法条链接

1.《中华人民共和国民法典》

第七百九十九条 建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。

建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

第八百零一条 因施工人的原因致使建设工程质量不符合约定的，发包人有权请求施工人在合理期限内无偿修理或者返工、改建。经过修理或者返工、改建后，造成逾期交付的，施工人应当承担违约责任。

2.《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第九条 当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，人民法院应当分别按照以下情形予以认定：

（一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；

（二）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；

（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。

第十四条 建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，人民法院不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。

第二十七条 利息从应付工程价款之日开始计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：

（一）建设工程已实际交付的，为交付之日；

（二）建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；

（三）建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。

3.《建设工程质量管理条例》（2019修订）

第十六条 建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。

建设工程竣工验收应当具备下列条件：

（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；

（二）有完整的技术档案和施工管理资料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；

（五）有施工单位签署的工程保修书。

建设工程经验收合格的，方可交付使用。

出品 | 刚刚 Lawyers

指导 | 段志刚

作者 | 朱兵兵 孙圳

责编 | 张喆 梁加森 曹艺中