第三讲 工程建设其他费用、预备费、建设期利息的构成和计算
一、建设用地费
(一)建设用地取得的基本方式
出让、划拨、租赁、转让
1.通过出让方式获取国有土地使用权
1)居住用地70年。
2)工业用地50年。
3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年。
4)商业、旅游、娱乐用地40年。
5)综合或者其他用地50年。
2.通过划拨方式获取国有土地使用权
国家机关用地、军事用地、基础设施用地、公益事业用地、其他。
建设用地取得的基本方式 | 要点 | 费用 | |
出让方式 | 竞争出让： 投标、竞拍、挂牌 | 商品住宅（70年）、工业（50年）和商业、旅游、娱乐（40年）等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 | 征地补偿费用 拆迁补偿费用 土地出让金 |
协议出让 | 出让金不得低于按国家规定所确定的最低价；协议出让底价不得低于拟出让地块所在区域的协议出让最低价。 | ||
划拨方式 | 划拨方式取得土地使用权的，除另有规定外，没有使用期限的限制。 | 征地补偿费用 拆迁补偿费用 或者无偿使用 | |
建设用地取得的基本方式
要点
费用
出让方式
竞争出让：
投标、竞拍、挂牌
商品住宅（70年）、工业（50年）和商业、旅游、娱乐（40年）等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
征地补偿费用
拆迁补偿费用
土地出让金
协议出让
出让金不得低于按国家规定所确定的最低价；协议出让底价不得低于拟出让地块所在区域的协议出让最低价。
划拨方式
划拨方式取得土地使用权的，除另有规定外，没有使用期限的限制。
征地补偿费用
拆迁补偿费用
或者无偿使用
习题：关于建设用地的取得及使用年限，下列说法正确的是()
A.获取建设用地使用权的方式可以是租赁或转让
B.通过协议出让获取土地使用权的方式分为投标、竞拍、挂牌三种
C.城市公益事业用地不得以划拨方式取得
D.将土地使用权无偿交付给使用者的，其土地使用年限最高为70年
答案：A
(二)建设用地取得的费用
1.征地补偿费用
征地补偿费用 | 所有方 | 要点 | |
土地补偿费 | 农村集体 经济组织 | 该耕地被征前三年平均年产值的6~10倍。 | 土地补偿费和安置补助费，尚不能使需安置农民保持原有生活水平，经省级政府批准，可以增加安置补助费。但土地补偿费和安置补助费总和不得超过土地被征前三年平均年产值的30倍。 |
安置补助费 | 被征地单位和安置劳动力的单位 | 每个需安置农业人口的标准，为该耕地被征前三年平均年产值的4~6倍；但每公顷被征收耕地的标准，最高不得超过被征前三年平均年产值的15倍。 | |
青苗补偿费和 地上附着物补偿费 | 青苗和地上 附着物所有者 | 青苗补偿费：凡在协商征地方案后抢种的农作物、树木等，一律不予补偿。 | |
地上附着物补偿费：视协商征地方案前地上附着物价值与折旧情况确定，原则“拆什么，补什么；拆多少，补多少，不低于原来水平”。 | |||
新菜地开发 建设基金 | 地方财政 | 一年只种一茬或因调整茬口种植蔬菜，不作为收取开发基金菜地；征用尚未开发的规划菜地，不缴纳基金；蔬菜产销放开，能够满足供应，不再需要开发新菜地的城市，不收取基金。 | |
耕地占用税 | 国家 | 征收范围包括占用耕地、鱼塘、园地、菜地及其农业用地建房或从事其他非农业建设，均按实际占用面积和规定税额一次性征收。占用前三年曾用于种植农作物的土地也视为耕地。 | |
土地管理费 | 建设方 | 在土地补偿费、青苗费、地面附着物补偿费、安置补助费四项费用之和的基础上提取2%~4%。 | |
征地补偿费用
所有方
要点
土地补偿费
农村集体
经济组织
该耕地被征前三年平均年产值的6~10倍。
土地补偿费和安置补助费，尚不能使需安置农民保持原有生活水平，经省级政府批准，可以增加安置补助费。但土地补偿费和安置补助费总和不得超过土地被征前三年平均年产值的30倍。
安置补助费
被征地单位和安置劳动力的单位
每个需安置农业人口的标准，为该耕地被征前三年平均年产值的4~6倍；但每公顷被征收耕地的标准，最高不得超过被征前三年平均年产值的15倍。
青苗补偿费和
地上附着物补偿费
青苗和地上
附着物所有者
青苗补偿费：凡在协商征地方案后抢种的农作物、树木等，一律不予补偿。
地上附着物补偿费：视协商征地方案前地上附着物价值与折旧情况确定，原则“拆什么，补什么；拆多少，补多少，不低于原来水平”。
新菜地开发
建设基金
地方财政
一年只种一茬或因调整茬口种植蔬菜，不作为收取开发基金菜地；征用尚未开发的规划菜地，不缴纳基金；蔬菜产销放开，能够满足供应，不再需要开发新菜地的城市，不收取基金。
耕地占用税
国家
征收范围包括占用耕地、鱼塘、园地、菜地及其农业用地建房或从事其他非农业建设，均按实际占用面积和规定税额一次性征收。占用前三年曾用于种植农作物的土地也视为耕地。
土地管理费
建设方
在土地补偿费、青苗费、地面附着物补偿费、安置补助费四项费用之和的基础上提取2%~4%。
习题：关于征地补偿费用，下列表述中正确的是()。
A.地上附着物补偿应根据协调征地方案前地上附着物的实际情况确定
B.土地补偿和安置补偿费的总和不得超过土地被征用前三年平均产值的15倍
C.征用未开发的规划菜地按一年只种一茬收取新菜地基金
D.征收耕地占用税时，对于占用前三年曾用于种植农作物的土地不得视为耕地
答案：A
2.拆迁补偿费用
(1)拆迁补偿
货币补偿 | 根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。 |
房屋产权调换 | 双方按照计算得到的被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。 |
货币补偿
根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
房屋产权调换
双方按照计算得到的被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。
(2)搬迁、安置补助费
被拆迁人或房屋承租人 | 拆迁人 | |
搬迁补助费 | 在规定搬迁期限届满前搬迁的 | 可以支付提前搬家奖励费 |
安置补助费 | 自行安排住处 | 应当支付临时安置补助费 |
使用拆迁人提供的周转房 | 不支付临时安置补助费 | |
造成停产、停业引起经济损失的 | 给予一次性停产停业综合补助费 |
被拆迁人或房屋承租人
拆迁人
搬迁补助费
在规定搬迁期限届满前搬迁的
可以支付提前搬家奖励费
安置补助费
自行安排住处
应当支付临时安置补助费
使用拆迁人提供的周转房
不支付临时安置补助费
造成停产、停业引起经济损失的
给予一次性停产停业综合补助费
3.出让金、土地转让金
原则：即地价对目前的投资环境不产生大的影响;地价与当地的社会经济承受能力相适应;地价要考虑已投入土地开发费用、土地市场供求关系、土地用途、所在区类、容积率和使用年限等。
二、与项目建设有关的其他费用
建管可研试验，勘察环评劳动，场临引进保险，特设市政公用。
(一)建设管理费
建设管理费是指建设单位为组织完成工程项目建设，在建设期内发生的各类管理性费用。
1.建设管理费的内容
(1)建设单位管理费
(2)工程监理费
2.建设单位管理费的计算
建设单位管理费=工程费用×建设单位管理费费率
(二)可行性研究费
(三)研究试验费
不包括以下项目：
(1)应由科技三项费用(新产品试制费、中间试验费和重要科学研究补助费)开支的项目;
(2)应在建筑安装费用中(企业管理费中检验试验费)列支的施工企业对建筑材料、构件和建筑物进行一般鉴定、检查所发生的费用及技术革新的研究试验费;
(3)应由勘察设计费或工程费用中开支的项目。
(四)勘察设计费
(五)环境影响评价费
(六)劳动安全卫生评价费
(七)场地准备及临时设施费
1.场地准备及临时设施费的内容
(1)建设项目场地准备费是指为使工程项目的建设场地达到开工条件，由建设单位组织进行的场地平整等准备工作而发生的费用。
(2)建设单位临时设施费是指建设单位为满足工程项目建设、生活、办公的需要，用于临时设施建设、维修、租赁、使用所发生或摊销的费用。
2.场地准备及临时设施费的计算
场地准备和临时设施费=工程费用×费率+拆除清理费
此项费用不包括已列入建筑安装工程费用中的施工单位临时设施费用。
(八)引进技术和引进设备其他费
引进技术和引进设备其他费是指引进技术和设备发生的但未计入设备购置费中的费用。
(九)工程保险费
包括建筑安装工程一切险、引进设备财产保险和人身意外伤害险等。
(十)特殊设备安全监督检验费
(十一)市政公用设施费
三、与未来生产经营有关的其他费用
(一)联合试运转费
联合试运转费是对整个生产线或装置进行负荷联合试运转所发生的费用净支出(试运转支出大于收入的差额部分费用)。
联合试运转不包括应由设备安装工程费用开支的调试及试车费用，以及在试运转中暴露出来的因施工原因或设备缺陷等发生的处理费用。
习题：下列项目中，在计算联合试运转费时需要考虑的费用包括( )。
A.试运转所需原料、动力的费用
B.单台设备调试费
C.试用转所需的机械使用费
D.试运转产品的销售收入
E.施工单位参加联合试运转人员的工资
答案：ACDE
(二)专利及专有技术使用费
1.专利及专有技术使用费的主要内容
(1)国外设计及技术资料费、引进有效专利、专有技术使用费和技术保密费。
(2)国内有效专利、专有技术使用费。
(3)商标权、商誉和特许经营权费等。
(三)生产准备及开办费
1.生产准备及开办费的内容
(1)人员培训费及提前进厂费。
(2)为保证初期正常生产(或营业、使用)所必需的生产办公、生活家具用具购置费。
(3)为保证初期正常生产(或营业、使用)必需的第一套不够固定资产标准的生产工具、器具、用具购置费。不包括备品备件费。
2.生产准备及开办费的计算
(1)新建项目按设计定员为基数计算，改扩建项目按新增设计定员为基数计算：
生产准备费=设计定员×生产准备费指标(元/人)
(2)可采用综合的生产准备费指标进行计算，也可以按费用内容的分类指标计算。
四、预备费
(一)基本预备费
1.基本预备费的内容
基本预备费是指针对项目实施过程中可能发生难以预料的支出而事先预留的费用，又称工程建设不可预见费，主要指设计变更及施工过程中可能增加工程量的费用。
2.基本预备费的计算
基本预备费=(工程费用+工程建设其他费用)×基本预备费费率
(二)价差预备费
1.价差预备费的内容
价差预备费是指为在建设期内利率、汇率或价格等因素的变化而预留的可能增加的费用，亦称为价格变动不可预见费。
2.价差预备费的计算
式中PF—价差预备费;
n—建设期年份数;
It—建设期中第t年的投资计划额，包括工程费用、工程建设其他费用及基本预备费，即第t年的静态投资计划额;
f—年涨价率;
m—建设前期年限(从编制估算到开工建设，单位：年)。
名称 | 别称 | 实质 | 计算基数 |
基本预备费 | 工程建设不可预见费 | 量的变化 | 工程费用+工程建设其他费用 |
价差预备费 | 价格变动不可预见费 | 价的变化 | 工程费用+工程建设其他费用+基本预备费（静态投资计划额） |
名称
别称
实质
计算基数
基本预备费
工程建设不可预见费
量的变化
工程费用+工程建设其他费用
价差预备费
价格变动不可预见费
价的变化
工程费用+工程建设其他费用+基本预备费（静态投资计划额）
习题：某建设项目工程费用为7200万元，工程建设其他费用为1800万元，基本预备费为400万元。项目前期年限1年，建设期2年，各年度完成静态投资额的比例分别为60%与40%，年均投资价格上涨率为6%。则该项目建设期第二年涨价预备费()万元。
A.444.96
B.464.74
C.564.54
D.589.63
答案：D
五、建设期利息
当总贷款是分年均衡发放时，建设期利息的计算可按当年借款在年中支用考虑，即当年贷款按半年计息，上年贷款按全年计息。公式为：
式中 qj—建设期第j年应计利息;
Pj-1—建设期第(j-1)年末累计贷款本金与利息之和;
Aj—建设期j年贷款金额;
i—年利率。
国外贷款利息的计算中，还应包括国外贷款银行根据贷款协议向贷款方以年利率的方式收取的手续费、管理费、承诺费，以及国内代理机构经国家主管部门批准的以年利率的方式向贷款单位收取的转贷费、担保费、管理费等。
习题：某项目共需项目资金900万元，建设期为3年，按年度均衡筹资，第一年贷款为300万元，第二年贷款为400万元，建设期内计息但不支付，年利率为10%，则第2年的建设期利息为()。
A.50.0
B.51.5
C.71.5
D.86.65
答案：B