现在开发商到底有多“低调”？有的楼盘已经开卖，但你去看房时，丝毫不提这档子事儿。

确认要买的话，直接提交材料，协调房源，确认后交钱即可。

至于原因，楼Sir不说你们也能猜到，还不是因为加价呗，这种藏在桌子底下的交易，对开发商来说，当然是越低调越好咯…

前不久，楼Sir又去了一趟出镜率很高的项目——罗牛山·璞域，便是如此。

| 罗牛山璞域售楼处 楼Sir拍摄

为什么说“又”？

楼Sir去年10月去过一次，那时候6#楼刚卖完，售楼员说法是完全不够定，自己员工还买了不少，只看了7#楼，还说短期内都不会开盘，不过当时确实没有什么信息。

不过就在3月，璞域的3#、7#楼要一起开始卖了，楼Sir也看到不少群友一直在聊这个项目，那当然要赶紧安排起来了。

罗牛山·璞域你去看过了吗？感觉怎么样？欢迎在底部留言，一起讨论一下。

看房初体验

上个月，海口开展了新一轮房地产整治工作，严查价外加价、捆绑销售等违法违规行为，然而有些楼盘，还是该咋样就咋样，要加的钱也一分没少。

比如之前粉丝爆料的长信·上东城，二楼单价2.7万起，15楼大概在2.85万，往上更高，超过备案价部分一次性付。

罗牛山·璞域跟上东城一样，似乎整治对自己的销售没有丝毫影响。

| 罗牛山璞玉鸟瞰效果图

老样子，楼Sir先说结论：

1）加价是肯定的，备案均价17295元/㎡，还要再绑装修+车位，装修标准有5000元/㎡和6500元/㎡两档，要知道去年告知的装修标准还是4600元/㎡、6000元/㎡，看来这个加价也是看开发商心情；

| 备案价公示截图

2）在售的是C地块的最后两栋楼，分别是3#、7#楼，户型分别为235㎡的3房和149㎡的2房；

3）周边环境不太行，项目紧邻的丘海大道货车之多在海口是出了名的，而且旁边还有个大型物流城，与项目显得格格不入。

| 与璞域相邻的丘海大道一景 楼Sir拍摄

4）品质感还是有的，毕竟璞域不像上东城有西海岸和双名校加持，所以把功夫花在了装修和设计上。

项目现在是个什么情况？且听楼Sir慢慢道来。

熟悉的加价

之前，楼Sir也去过罗牛山另一个堪称豪宅的玖悦台，当时被告知要验资300万才能参观样板间，价格也确实不便宜。

除备案价，再加上装修总价，还要绑两个小30万的车位，算下来单价在2.9万。

| 罗牛山玖悦台样板间实景 楼Sir拍摄

项目把钱花在了装修上，整体感觉还不错。不过话说回来，这么贵的房子，不把硬件拉满，谁还会买？

璞域也是一样，区位跟玖悦台比差了不少，价格也就便宜了，单价算下来大概2.3万。

同样，价格组成也是备案总价+装修总价+车位（28万/个）。

以5000元/㎡的装修计算（装修和车位全款），149㎡总价约360万（备案总价258万），3成首付180万；235㎡总价约550万（备案总价407），3成首付267万。

熟悉的配方，又是一个加价百万的项目。

有群友表示，自己去年买的毛坯，只要1.81万/㎡，没绑车位，跟现在相比，这个价格是真香。

| 群友讨论截图

不过也看出了，今年开发商的加价行为也愈发疯狂。

诡异的房源

罗牛山·璞域C地块占地70亩，规划了9栋住宅和一个幼儿园，此次开售的为3#、7#楼，9#楼和幼儿园还未建设，剩下的均已售罄。

| 罗牛山璞域沙盘 楼Sir拍摄

3#楼层高23层，户型主要为235㎡的3房，共有89套房源（82套住宅+7套商铺）。

| 235㎡户型图

| 235㎡户型样板间 楼Sir拍摄

7#楼层高17层，户型为149㎡的2房，房源不多，只有64套。

| 149㎡户型图

| 149㎡户型样板间

两个户型比较方正，都是南北通透，双阳台，细节大家都懂，楼Sir不多说了。

当时问售楼员好不好抢？对方回复，149㎡很难，235㎡有机会。

不过楼Sir觉得在这儿买大户型，怎么不去看看富力首府和江畔锦御，毕竟这俩无论区位、周边环境还是划片的学区，都比璞域强了不少。

| 罗牛山璞域外立面 楼Sir拍摄

看到这里你可能会纳闷，之前去看璞域的都被开发商告知3月底开盘，为什么楼Sir会说项目可能早就开卖了？

璞域预售证其实早在3月14日就已经下来了，按现在这个市场现状，一般拿证后项目就开始悄悄销售了。

看房时，售楼员还一直在强调，预售证下来就卖，如果确定要买，再去跟领导申请房源。

| 3#、7#楼预售许可证发证日期

而且三月下旬，海口市住宅与房地产信息网上的信息显示，3#、7#楼的大部分房源早已是认购状态了。

| 海口市住宅与房地产信息网（截图时间3月下旬）

截至今天，3#楼还有几套低楼层还在可售状态，7#楼的房源只剩下了2楼。

| 海口市住宅与房地产信息网（截图时间4月7日）

周边情况

抛开价格，璞域品质还是在线的，至于两个装修标准怎么选？售楼员的原话：也就是品牌不一样，实际效果差不多。

但除了品质，周边环境也是个硬伤。

| 与物流城一墙之隔 楼Sir拍摄

站在小区，南侧是肉眼可见的物流城，北侧则是正在施工中的B地块。

| 北侧现状 楼Sir拍摄

出了小区就是货车众多的丘海大道，楼Sir在路边蹲了一分钟，往返大货车近20辆，车速都还不慢。

| 丘海大道路况 楼Sir拍摄

璞域周边楼盘众多，包括锦地翰城、紫竹园，再远一点的还有海口万达广场、碧桂园剑桥郡、恩祥北大华府，而且规模都不小，但还没有形成一个该有的生活氛围。

| 周边小区 楼Sir拍摄

周围教育资源还是比较丰富的，项目划片为海口丘浚学校和十四中，私立有景山学校、北大附中和北大附小，可以按照自己的需求选择公办或私立。

| 罗牛山璞域周边配套

此外，商业、医院、市场看似齐全，距离也不远，但到了现场就发现，无论去哪没个车还真不方便（就算是个电单车也行啊）。

总结

说了这么多，你觉得这个项目怎么样？最后，楼Sir再补充几点：

1、开发商罗牛山集团是海南老牌企业，上市公司，运营开发了挺多项目，据说有国企背景；

2、在售的3#、7#楼交房时间为2024年5月，之前卖完的几栋楼为2023年底交房；

3、小区容积率2.5，不算低，物业费5元+，小区内部有室外泳池；

4、南侧的华信物流城说是要搬迁，当然都是销售说辞，能不能实现，谁都说不准；

5、园林据说也是大师设计的，地下车库跟玖悦台的一样，越磨越光，还有储物柜；

| 小区环境 楼Sir拍摄

6、想上好点的学校可选北大附中、北大附小，费用一年大概5、6万左右；

7、A、B地块也在建设中，产品涵盖公寓、商业、别墅、酒店、写字楼等业态，整个项目交付据说需要6年。

| A地块鸟瞰效果图

说到底，你要说想换个大房子、品质感好点的小区，璞域确实可以看。

关于这个项目你有什么想问、想说的，欢迎随时勾搭楼Sir，也可以底部留言，加入网聊大军。