央广资本眼记者 岳玥 北京报道 交易所、国家发改委审核的关注点何在？券商尽调要点有哪些？估值需考虑哪些因素？运营管理难点怎么破？
8月9日，长三角基础设施REITs产业联盟首次圆桌论坛召开，即把着眼点放在了“保障房”项目领域。这个以“保障性租赁住房REITs的发展与展望”为主题的论坛，汇集了上海证券交易所、中咨公司、券商、基金、资产评估等REITs领域机构专家，围绕如何盘活存量资产、促进投资良性循环的形成，结合保租房REITs项目实操探讨交流了项目合规要件、尽调重点、运营关键、价值评估等方面的经验，研究解决当前面临的问题，以进一步促进保障性租赁住房REITs的联动发展。
2022年是我国保障性租赁住房REITs元年，近日三单保障性租赁住房REITs项目均已获得注册批复，处于询价发售阶段。
专业人士认为，保障性租赁住房REITs是体现金融服务实体经济功能，坚守“房住不炒”定位的基调，维护房地产市场平稳健康发展的积极举措，将有效探索一条盘活存量资产，扩大社会投资，充分体现保障性和市场化统筹兼顾的政策导向。
央广资本眼记者了解到，后续，REITs产业联盟将定期组织年度论坛和圆桌论坛，加强业界交流，构建常态化沟通机制，聚焦重点区域、重点行业、重点企业，调动各方优势资源，培育挖掘市场潜力，充分发挥合作体的聚力效用，扎根长三角，服务全国，形成合作共赢的REITs产业生态圈，共同推动REITs市场健康有序发展。
共探“保租房”REITs项目经验 助力保租房市场行稳致远
保障性租赁住房REITs是落实党中央国务院部署，按照《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）精神，体现资本市场积极发挥REITs产品功能，坚守“房住不炒”定位的基调，维护房地产市场平稳健康发展的积极举措，将有效探索一条盘活存量资产，扩大社会投资，深化金融供给侧结构性改革的有效路径，充分体现保障性和市场化统筹兼顾的政策导向。
专业人士认为，相比传统债务融资方式，基础设施REITs作为一种权益型融资，具备“将拥有长期稳定现金流的优质资产上市”的融资特性，通过盘活保障性租赁住房存量资产，增加新增投资，促进形成投资良性循环；同时，作为一种权益型工具，可以有效降低企业资产负债率，为保障性租赁住房市场的健康发展提供必要的金融支持。
中国国际工程咨询有限公司研究中心副主任徐成彬表示，近日获得批复的保障性租赁住房REITs为盘活保障性租赁住房存量资产，推动保障性租赁住房服务模式向市场化、专业化转型起到了良好示范效应。强调了项目基本条件符合性、投资管理合规性、基础资产可转让性、土地使用依法合规性、投资收益稳定性、运营管理有效性、回收资金用途适当性、税收安排合规性等关注要点。
建信资本管理有限责任公司投资银行三部业务总监何金轩表示，自2021年6月以来，国家发改委、国务院办公厅、证监会、交易所陆续出台了一系列文件，对于保租房所在区域、保租房的认定、保租房的运营要求、保租房的合规手续、保租房的转让限制、原始权益人的业务范围及关联交易、回收资金使用要求等方面都明确的尽调要求。尽调工作需要包括保障性租赁住房履行的立项、用地、规划、施工、验收（包括工程整体验收以及规划、环评、消防、节能、人防等专项验收）等全流程手续。同时，对于改建项目，还应当对改建手续的合规性进行尽调。
中金基金管理有限公司副总经理李耀光认为，保障性租赁住房是我国基础设施公募REITs的全新资产类别，与传统的仓储物流、产业园区等产权类基础设施资产相比，保障性租赁住房一方面具有保障属性的要求，同时在租户数量、租约期限等方面也具有一定的特殊性。首先在发挥保障属性功能的同时要保障投资人利益；其次要提升管理水平，提高租户体验；再者合理设置租赁期限，做好租约的动态管理；此外还要关注项目更新改造对基金现金流分配的影响、回收资金的使用、物业安全管理等。
对于项目的运营管理，银华基金管理股份有限公司基础设施投资管理部总经理杨默特别提到了保租房运营指标分析。杨默表示，根据现有REITs产品架构设计，基金管理人是REITs运营的核心，REITs管理人既要负责管理绩效目标的制定和实现，还要承担管理层面的具体工作，包括运营分析、运营风险管理、运营和财务报告、信息披露、关联交易管理及合规性管理等。
深圳市世联土地房地产评估有限公司副总经理陈迅则提出了“房住不炒”基于使用人价值的评估路径，从经济地理学、空间经济学的角度，结合数据和案例，对保障性租赁住房REITs评估方法及实操过程中的关键点和难点进行了详细说明。
产业联盟扎根长三角 助力全国基础设施REITs联动发展
为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，进一步助力长三角一体化建设，推动国内基础设施公募REITs市场稳步发展，2022年5月底，上海证券交易所与长三角区域合作办公室、上海市发展改革委、江苏省发展改革委、浙江省发展改革委和安徽省发展改革委作为共同指导单位，发起成立了长三角基础设施REITs产业联盟，广泛吸纳REITs市场各参与主体，助力长三角基础设施REITs更好更快地联动发展。
REITs产业联盟是在自愿、平等、互利、合作的基础上成立的开放型联合组织，由指导单位、专业顾问、会员单位、理事会和秘书处构成。REITs产业联盟成员覆盖基础设施REITs发起人、证券公司、基金公司、律师事务所、会计师事务所及评估机构等各类市场参与主体。
后续，长三角基础设施REITs产业联盟，将在长三角区域合作办公室和三省一市发改委的指导下，以圆桌论坛为载体常态化组织REITs领域交流活动，聚焦重点区域、重点行业、重点企业，以企业发展和市场需求为基础，总结典型经验，推广成功案例，研究分析问题，全链条培育REITs产品优质项目。
同时，召开年度论坛，定期总结复盘全年工作经验，研判展望发展趋势，充分发挥合作体的聚力效用，促进基础设施REITs试点工作行稳致远，全面助力打造具有国际竞争力的REITs发展新高地，为盘活存量优质资产、稳定经济大盘发挥出金融产品的应有功能，共享产业协作价值。