导 读

首都功能核心区平房院落腾退后，有望依规划发展租赁住房和便民服务；危楼改造后，或可适当增加建筑规模作为共有产权住房；老楼加装电梯，受益业主应分担相关建设运维费用……以法治力量护航城市更新迈出坚实一步。

7月27日上午召开的市十五届人大常委会第四十一次会议，对《北京市城市更新条例（草案）》进行首次审议。条例草案提出，本市城市更新严格控制大规模拆除、增建，优先补齐公共设施短板，同时聚焦民生保障，针对事关人民群众切身利益的平房院落修缮利用、危旧楼房改造、老旧小区加装电梯、补充便民服务设施等更新事项，明确了实施路径。

拟设居住、产业、设施等5大类12项更新内容

什么是“城市更新”？条例草案提出，城市更新是指对本市建成区内城市空间形态和城市功能的持续完善和优化调整，包括居住类、产业类、设施类、公共空间类、区域综合类等5大类、12项更新内容。

其中既有以保障老旧平房院落、危旧楼房、老旧小区等房屋安全，提升居住品质为主的居住类城市更新；也有以推动老旧厂房、低效产业园区、老旧低效楼宇、传统商业设施等存量空间资源提质增效为主的产业类城市更新。此外，更新改造老旧市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施，以及提升绿色空间、滨水空间、慢行系统等，都被纳入城市更新范畴。

本市开展城市更新坚持“先治理、后更新”的原则。条例草案提出，开展城市更新，将严格落实城市风貌管控、历史文化名城保护要求，严格控制大规模拆除、增建，延续历史文脉。对于居住环境差、存在重大安全隐患、市政基础设施薄弱、严重影响历史风貌以及现有土地用途、建筑物使用功能、产业结构不适应经济社会发展等情况的区域，在实施城市更新中应当优先考虑。同时，“适老化改造”“绿色慢行系统”“海绵城市”等事关民生改善的内容，也被写入草案中。

核心区平房院落腾退空间可用于租赁住房和便民服务

不同区域、不同特点的项目有“定制”的更新规则，条例草案多个条款突出了民生保障内容。

实施首都功能核心区平房院落保护性修缮、恢复性修建，可采用申请式退租、换租、房屋置换等方式，完善配套功能，改善居住环境，加强历史文化保护，恢复传统四合院基本格局。同时，首都功能核心区平房院落腾退空间，在满足居民共生院改造和申请式改善的基础上，允许实施主体依据控制性详细规划，利用腾退空间发展租赁住房、便民服务、商务文化服务等行业。

简易楼和危旧楼房改建，可以利用地上、地下空间，补充部分城市功能，适度改善居住条件；可以在符合规划、满足安全要求的前提下，适当增加建筑规模作为共有产权住房或者保障性租赁住房。老旧小区改造方面，经业主共同决定，业主共有的设施与公共空间，可通过改扩建用于补充小区便民服务设施。老楼加装电梯，应由相关业主表决同意，受益业主应参与分担加装电梯建设和维保、运维费用。

鼓励存量建筑“变身”市政基础设施

推动城市更新离不开规划和土地政策保障，条例草案提出多项激励措施。

在建筑方面，探索存量建筑用途转换、土地用途兼容，为进一步完善城市功能、补齐短板创造了有利条件。条例草案提出，鼓励各类存量建筑转换为市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施。公共管理与公共服务类建筑用途之间可以相互转换；商业服务业类建筑用途之间可以相互转换；在符合工业用地管控要求的前提下，工业及仓储类建筑可以转换为其他用途。建筑用途转换符合正面清单和比例管控要求的，允许土地用途兼容，按照不改变规划用地性质和土地用途管理。

为提高市场主体参与的积极性，草案还提出了土地过渡期政策，提出，在不改变用地主体的条件下，符合更新规划以及产业准入条件的，可在五年内享受继续按照原用途、原权利类型使用土地的过渡期政策。同时，允许城市更新的土地使用权通过租赁、出让、先租后让、作价出资或入股等有偿方式获取，以增强实际操作中的灵活性。对于符合要求的腾退地下空间，支持将其用于便民服务设施、公共服务设施，补充完善街区服务功能。

更新方案物业权利人要“商量着办”

城市更新涉及的相关主体责任、义务庞杂，条例草案平衡各主体权益，强化“协商”理念，强调“物业权利人”责任，明确不动产及其附属设施的所有权人是城市更新物业权利人，享有更新权利，承担更新义务。

物业权利人可以利用自有物业开展更新活动，并依法享有经营权和收益权，对城市更新实施过程享有知情权、监督权和建议权。同时，应当配合调查、提供材料，积极履行业主义务。

城市更新要“商量着办”。草案提出，城市更新项目的实施方案涉及多个物业权利人的，通过共同协商确定实施方案；涉及业主共同决定事项的，由业主依法表决确定。其中，对于建筑物内电线、水管、暖气等共有部分改造的，可以根据管理规约或者议事规则由相关业主进行表决。

此外，存在公共利益需要时，也可以通过征收之外的协商方式取得相应房屋所有权。草案提出，城市更新过程中需要对私有房屋进行腾退的，实施主体可以采取产权调换、提供租赁房源或者货币补偿等方式进行协商。